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    2019年漳州房地產市場回顧: 樓市調整期 在摸索中前行

    您當前的位置 : 房產  2019-12-26 10:55  來源:閩南日報-漳州新聞網  編輯:沈小琴 沈小琴   
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      閩南水鄉板塊是目前市區在售樓盤最多、供應量最大的板塊。楊婀娜 攝

      時光荏苒,再過幾天就將迎來全新的2020年。回顧2019年的漳州房地產市場,從年初走淡到迎來“小陽春”,從產品升級到年末沖刺,樓市跌宕起伏。面對常態化的調控,市場進入深度調整期,平靜之下雖不乏暗流涌動,卻也因此煥發出新的生機。

      對于普通置業者而言,在即將過去的一年,你是繼續觀望還是果斷出手,是踞守繁華還是獨享寧靜?可以確定的是,在這一年里,不少人開始相信,閉著眼睛買房就能賺錢的階段已經過去了。

      政策 咬定青山不放松 調控主旋律不變

      從2016年中央經濟工作會議明確指出“房子是用來住的,不是用來炒的”后,“房住不炒”成為構建房地產長效機制的主旋律。過去的一年,中央多次重申“房住不炒”主基調、強調居住屬性,整體政策環境仍是相對偏緊。

      今年伊始,政府工作報告雖未提“房住不炒”,但卻提出“更好解決群眾住房問題”;4月份中央政治局會議重申“房住不炒”;7月召開的中共中央政治局會議,再次強調“房住不炒”,并首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”;12月,中央經濟工作會議指出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展,為2020年樓市定了調。

      受此影響,各地樓市限購、限價等政策并沒有放松,各種定向微調仍在加碼。據中原地產研究中心統計,今年全國房地產調控次數已達575次,遠超去年全年450次。強有力的調控,彰顯中央“咬定青山不放松”的政策韌勁。目前此輪調控的效果已經顯現,房地產市場總體表現較為平穩。

      在全國調控從嚴的大環境下,漳州房地產市場也是多管齊下,除了延續了此前“三不漲”限價政策,還從多方面釋放穩定市場的政策,進一步保持房地產市場平穩健康發展。如今年的公積金相關政策便進行了調整,從4月1日起,漳州全市范圍內開展“住房公積金報賬式沖還貸”業務;6月,漳州市公積金取消了公積金貸款審核等7個證明事項,進一步提高工作效率。土地政策也進行了一些改變,部分地塊“限房價、競地價,設保留底價”,而前兩年常出現的“競配建”再無出現;西湖板塊推出了2幅限價回購地塊,今年推出的“安得廣”地塊建成的商品房也從精裝改為毛坯。此外漳州還穩步推進住房保障工作,市區首個面向社會的限價商品住房項目城投利民佳苑,其商品住宅銷售均價為7620元/平方米。

      三年前的樓市高歌猛進,從中央到地方,各種政策接踵而至,束縛住樓市狂奔的步伐。漳州同樣如此,2016年下半年至2017年上半年,漳州房價出現一波快速上漲的行情。隨后的調控及時踩了“剎車”,漳州樓市也由此冷靜下來,進入新一輪調整期。就拿年末和年初相比,大部分樓盤的售價都下調了,個別樓盤下調幅度比較大,單套住房價格優惠幅度可達幾十萬元。今年新入市的樓盤,首次開盤價位大都位于12000~14000元/平方米區間,相比去年類似樓盤也有一定幅度的下調。

      如今,樓市調控方向更加明確,在“三穩”的要求下,除了因城施策,雙向調控成為新的選擇,各種打補丁的措施可能不斷出臺。房價持續下行時不排除會有寬松政策,但只要房價出現明顯上漲,調控加碼的可能性也很大。本報記者曾婷婷

      樓盤 各板塊百花齊放 “小鮮肉”鏖戰江湖

      在調控不放松的大背景中,房企之間競爭加劇,尤其是同區域的競品樓盤之間,更是“硝煙彌漫”。面對業績指標、現金流、融資等多重壓力,各大項目不斷推陳出新。尤其是不少今年新亮相的新盤,更是通過多樣化的營銷和“硬核產品”打開市場。

      市區主要的供應板塊集中在老城區、碧湖、西湖以及閩南水鄉等板塊。交通、教育、醫療、商業等各方面配套都最成熟的老城區板塊,是眾多置業者心中的“白月光”。不過,由于近年來出讓的土地不多,這一年該板塊在售樓盤只有大唐名門印象、信和御龍天下以及新盤中駿雍景府、禹洲城上城等為數不多的樓盤。

      明星板塊碧湖則在這一年進入了開發尾聲。建發在該板塊的第四個樓盤,也是板塊的最后一個樓盤建發央著上市。板塊內在售的樓盤還包括國貿天成、特房錦繡碧湖、碧桂園碧湖天驕等為數不多的項目。

      被譽為“升級版碧湖”的西湖板塊,今年出現了新生力量——龍湖地產進漳首作雙瓏原著。此外該板塊在售樓盤還包括西湖正榮府、萬科玖龍臺等項目。通過繽紛的產品線,該區域將剛需、改善人群一網打盡。

      當然,今年風頭最盛的板塊當屬閩南水鄉板塊。聯發君領首府、三盛璞悅灣、融創國貿瓏溪大觀、建發央譽等純新盤,加上此前在售的中海上灣、禹洲雍禧瀾灣、保利世茂璀璨濱江等項目,該板塊成為今年市區在售樓盤最多、供應量最大的板塊。當然,由于區域樓盤差異化不大,該板塊也是競爭最為激烈的板塊。

      盡管樓市逐漸平靜,但面對有限的蛋糕,仍有不少項目沖出重圍、獨占鰲頭。如龍湖雙瓏原著、建發央著、聯發君領首府以及純別墅項目泰禾閩南院子,都是關注度頗高、成交也不錯的項目。究其原因,除去地段、品牌、口碑和客戶粘性,高性價比、符合市場需求的產品仍是最重要的因素。“產品才是最好的營銷”,在這一年的樓市稱得上名副其實。本報記者 曾婷婷

      土地 供應不斷 品牌企業打頭陣

      今年漳州市區共進行了5次土地拍賣。從年初土地市場升溫、開發商熱情高漲到下半年冷靜落槌,土地市場也是跌宕起伏、懸念迭起。這一年,漳州市區共成功拍出13幅地塊(含2幅限價回購地、1幅“安得廣”地塊)。除了歷年的供應主力龍文區和薌城區,高新區也開始嶄露頭角。市場迎來了龍湖、聯發、融創等新面孔,建發、中駿、大唐等房企也持續布局。

      1月24日,漳州市區2019年首場土拍正式開拍,當天共有近20家房企參與角逐。雖然本次公開拍賣的4幅地塊都是兩次乃至三次上架,但房企拿地熱情可謂高漲,最熱門的地塊有12家房企參與競買。當天公開拍賣的4宗用地分別被龍湖、中駿、聯發和華輝拿下。

      5月14日舉行的市區第二次土地拍賣會上,3幅地塊悉數“出嫁”。當天除了陣容強大的房企,整場拍賣會長達3個小時,舉牌總次數接近560次。最終,融創國貿聯合體、建發、華輝成為最后贏家。

      7月10日,第三次土地拍賣則有些冷熱不均。兩幅位于高新區的商品房用地,一幅經過460多輪激烈爭奪,被聯發攬入;另外一幅則由于競拍者叫價沒有達到設定保留價,出讓活動中止。此外,原定同一天拍賣的2019P08、2019P09號地塊在拍賣前一天取消出讓活動。

      9月25日舉行的第四次土地拍賣則更顯冷靜。當天共拍賣3宗居住用地。其中大唐地產競得金峰村安置用地(限價回購地塊),2019P11地塊被漳州市金盞置業有限公司攬入,2019P09地塊因競買人未達到兩家而繼續待字閨中。

      11月5日,第五次土地拍賣會同樣十分理性。大唐地產成為最大贏家,當天其僅一次報價便迅速落槌,拿下市區圣王大道“安得廣”地塊,隨即又和恒盛聯合拿下2019P09地塊(限價回購地塊)。建發則拿下了位于市區南昌東路的潤豐清苑地塊。

      土地市場的冷熱,在一定程度上反映出樓市的變化。今年3月樓市現一波“小陽春”,土地市場也隨之升溫,這一點從5月份兩幅地塊溢價率超100%便可見一斑。下半年,融資渠道收緊,從第三次土地拍賣開始,開發商的熱情便隨之降低,除了部分優勢出眾的地塊,成交地塊總體溢價率都不高,還出現了底價成交甚至流拍的情況。在價格上,核心區位的地塊價格相對堅挺,如融創和國貿聯合拿下的閩南水鄉地塊樓面地價為9407元/平方米,建發在閩南水鄉拿下的地塊樓面地價也在9013元/平方米。不過,與去年成交的地塊相比,今年成功出讓的土地樓面地價單價都在萬元以內,更趨理性。

      從今年舉行的5次土地拍賣會不難發現,優質地塊始終不乏追捧者。今年曾出現了兩幅競拍次數超400次的熱門地塊,建發拿下的南昌路地塊,也是經過90多輪的激烈爭奪才最終拿下。此外,延續這幾年的趨勢,品牌房企尤其是國企,已成為土拍市場的絕對主角。龍湖、聯發、融創等地產大咖的進駐以及大唐、建發等房企的持續深耕,也在很大程度上折射出其對后市的信心。本報記者 曾婷婷

      二手房 穩中有降 分化明顯

      二手房作為房地產市場不可或缺的一部分,也是不少置業者選擇的方向。在“房住不炒”的主基調下,“調控之手”持續發力,今年的二手房也有所降溫,進入了深度調整期。

      今年伊始,樓市出現一波“小陽春”行情,二手房市場亦有所回暖。尤其是今年三月份,受返鄉置業潮、價格穩定等因素影響,不少觀望中的置業者紛紛出手,議價空間縮小,成交量較之前有所增加。不過,隨著新房市場遇冷,二手房逐漸不溫不火。買賣雙方互相博弈的時間持續了大半年,一直到臨近年底,市場才出現了一些松動和轉機。年末由于房東心理預期降低,中介手中下調價格的房源明顯增多,部分房源的議價空間甚至在十萬元以上。議價空間增大,也使得買方獲得了更多的主動權,不少物美價廉的好房在此時上架,也給了買方更多的選擇機會。

      值得一提的是,二手房市場出現了明顯的分化。一些地段優越、口碑好、戶型佳的小區房源,價格相對穩定。如碧湖板塊的建發碧湖壹號、碧湖雙璽等項目的二手房價格仍十分堅挺;冠成國際、佳苑花園二期等小區二手房因地段優越、好學區加持,單價仍在2萬元以上;民興北郡、錢隆首府等項目也因為多了優勢教育資源,價格有所上漲。反之,一些年代久遠、物業條件差、配套不成熟的樓梯房,倘若又沒有學區或其他配套,即使價格不斷松動,也是門可羅雀、少人問津。本報記者 曾婷婷

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